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2011年下半年房企将如何运作盘楼

发布时间:2019-11-22 16:25:46 阅读: 来源:汤锅厂家

2011年下半年房企将如何运作

在限购、房产税和一房一价等一系列的调控政策影响下,上海楼市传统的红五月并未出现。连续数月成交低迷的情况还在延续,4月至今

“在限购、房产税和一房一价等一系列的调控政策影响下,上海楼市传统的‘红五月’并未出现。连续数月成交低迷的情况还在延续,4月至今,在沪上一手商品住宅项目中,已有34个楼盘持续零成交,与此同时全市商品住宅的可售面积经过连续数月的累积,已经达到了836万平方米。”

开发商资金链是否出现危机,何以融资维持公司运作?下半年房地产政策取向何去从?一二线城市房企将如何应对这个难关?

时间:2011.6.28 下午2点

地点:搜狐演播室

嘉宾:( 排列不分先后)

上海中原 研究咨询部 总监 宋会雍

世联地产华东首席分析师、研究总监 吴志辉

同策咨询研究部资深分析师 赵炎

【主持人:】各位网友大家好,欢迎收看焦点关注栏目。我们今天邀请到的会话嘉宾分别是:上海中原研究咨询部总监宋会雍先生,世联地产华东首席分析师、研究总监吴志辉先生,同策咨询研究部资深分析师赵炎先生。

目前每个月都有很多楼盘推出优惠和降价的活动。对于货币政策的紧缩和降价的现状,各位资深专家怎么看待开发商融资这个问题?

【宋会雍:】我们看看房企的资金状况基于调控背景,在紧张的情况下,房价出现下调,调控的目的就达到了。从今年的情况来看,很多开发企业资金链条没有像大家预想的那样出现一些断裂。销售资金来源,定金方面都有20%- 30%幅度的增长,开发企业面对需求比较旺盛的市场。一手市场在一二线出现明显的萎缩,但是三线城市火爆。在限购政策主推下出现这种格局,这种格局不影响开发企业总资金盘面的变化。这种情况下开发企业是不是遇到了资金状况,可能一二线城市的分公司出现了资金紧迫的情况,拿地的时候不那么踊跃。但是整个集团的角度没有太多的问题。大家不用考虑是不是资金链有问题就会面临破产,因为他可以通过其他资金调配。而且他们有很多企业也在判断未来1-2年以后市场会不会忧烦谈,他们在一线城市保持着僵局的姿态。2月份以来市场流量收缩了四、五个月,你看到他们的营销动作处于做噱头的状态,他们的推进不是以销售为目的。我们之前有一个周末,总共推出了8个楼盘,但是有7个促销,我们跟踪随后两三天,发现他的成交比重很惨淡。我推出的房子两三百套,但是成交就是几套的样子。他们并没有把促销的营销活动和他真正的销售实践真正对接起来。我们看到现在做的还是一些噱头。

当然也有一些局部的竞争出现了变化。比如周康、嘉定和顾村有小幅度的价格调整,带动了周围二手房市场产生了价格调整。这些现象仅仅是发生在供应商比较集中,竞争对手比较高的局部一线市场,没有上海全市形成大范围的影响。开发企业的资金是不是集中,对于绝大多数企业总量上不集中的,不出现太多资金方面的问题。第二、我们即便出现有一些调整,也是在局部市场的个别项目,没有说这个企业其他所有楼盘开始动了,所以它是一种细微的,局部刚刚开始的变化。

【 赵炎:】我觉得房地产市场最主要就是资金,再者是居住。资金方面通货膨胀的压力比较大,5月份CPI上涨了5.5%,预计6月份还会高于5月份。这样一个情况下,通货膨胀压力比较大,国家为了缓和通胀压力,在6月14号上调存款准备金率。这样情况下又收缩了资金,资金收缩的情况下,加上房地产调控不断施压,房企通过银行募集资金非常困难的情况下,加上传统的“红五月”表现不是很好,房企销售回款表现的不是很好。资金受到一系列影响的话,资金链出现问题,这样融资向多个渠道融资,因为节流的同时重要的还是要开源。在通胀压力下,这个情况还会要持续很长的时间。

【主持人:】据我所知前几个月有消息,有一些高量楼盘表面上销售出去,有疑问他们是不是把这些房屋做抵押。

【赵炎:】这也是一种融资的方式,上海的高端楼盘卖给房地产投资基金做抵押,这也是作为融资的一种方式。

【主持人:】市面上最低的打折情况是八八折左右,没有一下子跌落下来,打6、7折,是不是说明房企还是很坚挺的。

【 赵炎:】上海这个情况打六、七折是肯定不会出现的,因为上海的需求在那里的,打折对于房企影响也很大。很多购房者会出现买涨不买跌的情况,打折不一定出现很好的销售情况。所以房企对于打折是非常审慎的,打折是他情况最糟糕的时候才会出现,他宁愿把股权转让出去都不会选择打折。

【 吴志辉:】你从今年上半年的表现来看,我们可以看到成交量是在不断的下滑,当然5月份有一个回暖。

【主持人:】但是成交价没有跌。

【 吴志辉:】从国家统计局全国70大房价指数都是一直在涨的,但是涨幅不断的缩小,包括上海汤臣一品卖到了16万一平,前一段时间有新闻说上海出现了24万一平的楼盘。从调控的效果来看,成交量来看是成功的,但是从成交价来看,也可以说是成功的。事实上这种所谓的调控,包括我们李克强副总理谈保障房的问题,他说保障房的推出可以抑制房价上涨的速度。这样来看,这种政策是为了打压房价吗?我觉得不是。这样的调控下,大家手头比较紧,肯定会有这个问题。别说房地产开发企业手头紧,现在其他行业,包括制造业,江浙这一带、珠三角这一带中小制造企业不断的破产。对于货币超发情况,08年房地产企业真的是面临资金链断裂的局面,但是08年救市的措施,相当于国家开了一个直升飞机,给大家撒钱。这轮调控下来,对于资产负债率过高的问题,我们拜访过全国很多家大开发上的高层,大家做了一些探讨,今年大家想的是发展问题,而不是生存问题。像万科这种企业,他希望把后面的人越甩越远。像金地手头上的现金140亿,大的房企应付资金问题目前是不买地或者少买地,减少支出,另外就是不停工。第三个就是不降价。

【主持人:】负债高是不是在建工程多,没有回收回来?

【 吴志辉:】他有长债和短债,长债就是三五年,他最关心的就是短债。另外还有应收账款,房子卖出去没有结算,这放在负债这一项,所以看起来比较高一点。前一段时间我们做了上市房企存货的房子大概是6000亿,这是一个真实的数据。

【主持人:】按照这个形式发展下去,下半年情况怎么样?

【 吴志辉:】下半年供应量大幅度的上升,从推盘量来看,下半年的成交绝对要比上半年好非常多。

【主持人:】会不会井喷?

【 吴志辉:】成交量来看绝对会井喷,但是它面临一个问题,三季度,按照现在的调控下来,货币的紧缩程度来看,有可能三季度也是今年增速最慢的一个季度。第二、货币增速也有可能今年三季度探底。也就是说今年三季度没有足够的货币消化那么多的存量。第二个原因,上半年房企不降价,三季度降价的原因是什么呢?今年土地成交的均价比去年降低了。拿一个简单的例子,比如说万科去年平均地价大概是2000多,今年已经不到2000了。这样的情况下,如果地价下降了,房价就会折扣,他会保持毛利润不变。现在上市的房企毛利润平均30%,好一点的30%多,万科净利润大概是15%,如果下半年有这么大的推盘量,可以保持净利润幅度不变,进行适当的打折,快速回款是可行的。特别是三季度有可能出现打折的情况,四季度不会,四季度经济增速会上来。前一段时间温家宝总理在《金融时报》写到了中国高增速十拿九稳,GDP应该是9%以上。所以下半年市场三季度会让大家迷惑一点。如果从全国的均价来看,去年是5200,今年还是会涨。

【主持人:】现在是6月底,宋总对于上海的成交量和成交价格怎么看的?

【宋会雍:】从数据来看,1-5月份,全市一手住宅累积成家27820套,和去年同期相比涨了3.14%。我们看到限购令的制约和去年相比相对来说市场应对量比较缓和的,2月份大幅度的收缩,3、4、5月份爬出了谷底,然后慢慢回升。另外一个问题,我们在交易上看到有回升,但是这个回升非常的缓慢,不像去年是大起大落的,到年底飙的非常高。当时担心房产税,后来发现房产税不是我们新一轮调控政策最主力的。我们看看限购令的制约率,我们纠结于限购令是一个行政性的举措,和我们原来市场的秩序有冲突的,认为这个东西早晚要取消的。但是通过我了解到的信息,我们会跟新华社的记者聊的比较多,因为他们也是负责写内参,因为中原作为二手市场盘子的老大,他问你们观察到的是什么现象,是怎么样的走向,对于政策是什么评判。前一阵子他们给我做了一个汇报,关于你提的房产税的东西,因为我也提了保障房,他没有跟我说保障房,只单独提了房产税。说你提的几点基本上有戏的。房产税的征收不要根据房价来征收,0.4%、0.6%的意义不大,因为你的基数非常低,大家不认为有作用。从政策本身范围来看,房产税和限购令两者有很大部分是重叠的,基本上你可能轮不到房产税的问题,限购令先把你卡住了。因为这两者重叠度比较高。

现在一个行政性的东西取消,后面必然有一个市场化的东西跟进。这是限购令和房产税两者进行最终交接的岔口。我建议现在的限购令有作用,但是现在的房产税偏弱,我建议如何调整的不要再盯房价0.4%或者0.6%,而是按照套数。第三套不征这么点,慢慢在套数上累积,哪怕一户订两套,确保中心区可以住一套小的,外围还可以做一套别墅。这样绝大部分的家庭不会碰到房产税。碰到房产税就是房子囤积的很多,调控完了我也不听话,在手里面捂着的这种。他们说这个我提上去了,中央给了一个回话,说这个东西是早晚的事情,而且他有另外一句话,房产税收不到是合理的,房产税收不到就对了。政府回来说收不到就对了。我和他们说收不到也对了,因为我们设计限购令或者房产税,目的是为了拦阻投资性需求,让现在的投资性需求赶紧往外走。既然我们这些税都是要从投资性需求收的,他们没有了我们楼市就健康了。现在很多人都会想,我抄底,现在政策打压,等着房价跌抄底。现在有限购令在这里放着你抄不进来。

限购令的作用,投资客或者投机客可以出去,但是不能再进来。我们知道市场当中,投资客在全市退出规模来讲有一定的比重,溢出去到什么程度的时候。哪怕我出来一个强力的房产税打击你,你扔出来的房子也没有几套,政府就是要那个效果。如果那个时候投资者基本跑完了,他就出房产税了。目的就是保证这个市场大局是稳定的,消费结构基本是健康的,就是政策的大思路。我们看看下半年市场怎么样。今年我估计实行不了,三五年我估计也不行,这个东西就是早晚的事情。

现在房产税有一个趋势,现在一二线推行限购令,三四线城市是没有的,包括昆山和太仓都没有,他随后就会往这些地方推,进一步挤压。挤出来给一个地方通一通,房价涨的慢了有的人不做这个了,再挤一挤,一点点挤掉。

回头我们谈谈下半年。现在制约我们交易主要的就是一套房子的总价。现在改善型、首套自住是绝对的主体,这些群体当中,大概比重是一半对一半。银行一般不喜欢做首套刚需。他说我至少可以给你三成的首付,1.0的利率,你的付款能力相对强一点还可以搞定的。最多鼓励你三成首付,你掏1.1倍的利率。总而言之,他会用尽可能的方式,银行现在开始喜欢富人了,这种首套的不会给你。制约这种首套释放的就是总价,总价能够释放,其他的问题可以缓解的。

另外在这些交易结构当中,还有改善的,他们用置换的方式改善,把原来的房子卖掉买新的。他不是市场当中新增出来的需求,你买了一套房子由扔出去一套。这两种情况下,目前我们发现制约交易释放的唯一问题就是总价,特别是这种针对于首次置业的总价调低了,可以导入更多的需求群体。现在仅仅靠市场上现有的首套和刚需,你会发现刚需改善的话,它没有办法去进一步的释放。我们从一手、二手都看到了这种现象。一手的话,前三周有一次跳跃,但是之后接下来的两周又跌的很惨。二手房在4、5月份的时候,4、5月份挤压都是年后2、3月份攒下来的,到6月份发现市场容量又没有了。市场在现在的价位上没有多少潜力可以挖,你就是等着一个月一个月的挤。什么时候一种策略可以把这种需求激发出来,你只有导入更多的需求,但是只有一个方法,就是降总价。

【主持人:】总价是不可能降的。

【宋会雍:】可能的,4月份谈价钱是很难的,二手房里面,小房型给你涨价。现在有点儿改变,开发企业有了一种区域局部楼盘的降价。

【主持人:】您觉得下半年哪个月份谈比较方便。

【宋会雍:】这个格局是缓慢盘旋房价往下走的。现在的需求不够没关系,降一点房价进来一批人再维持一下。刚需进入没有好时点,你只能买一套,你说要抄底,你都没有机会换手。所以刚需这种人没有机会的,不要求抄底了。现在只要降房价就一定有需求进去,和他他房价,3%他不买,5%他一定可以买,现在心理价位就是在这里,你说比周围降5%,他一定买。因为他不是奔着投资来的,对于他来说有一个所谓的底抄上了基本就可以了。我们接着刚才开发企业说资金链的问题,开发企业现在来讲是整个房价基准的主导者,二手房没有这个主导力量,我觉得他们资金链进入紧张阶段是10月份前后。这时候有几个特点,10月份有房展会,这是推盘的常规高峰期。

【主持人:】但是这两年的房产会没有什么效果。

【宋会雍:】今年不行,3、4月份政策没有回归过来,他根本不知道该干什么,你让开发企业那时候推盘根本没有效果的。但是到了10月份我觉得效果会出来。他资金量紧张了,推盘也有动力,奔着销售的,只要降总价,消费需求就会进来。接下来11、12月份会不会有一个延续,我觉得这个延续基本上比较必然的,只要价格降下来,只要降5%的房价,基本上够市场消化两三个月了。我觉得下半年情形比上半年要落后一点,一二手房都会这样的情况。

【 赵炎:】我首先说一下上半年的市场。对于上海的上半年市场情况,总体来说8个字,“量跌价升,稳中有调”。因为从税收、金融、土地和行政方面的影响,市场的成交量和去年同比有一定的下浮,供应量大幅度下降。相比成交量和供应量,成交价格是处于一个比较平稳的状态,没有涨和跌变动比较大的情况。目前这些房价调控政策显现,房价涨幅的幅度回落,市场处于一个调整状态。从成交结构来看,市场主体发生了变化,从成交量来看,上半年商品住宅上海有335万方的成交量,有近三分之二的成交量成交价格低于平均的成交均价的。这说明了市场成交主体已经发生了变化,现在主要以首次置业和首次改善,以刚性需求为主。对于下半年来说,根据市场规律和一般的成交波峰和波谷波动的经验来看,目前市场处于触底反弹的阶段,我们从成交情况来看,目前是小户型卖的比较好。我们从豪宅成交量来看,由于限购导致成交比较低迷的。

对于下半年来看应该是乐观,但是还有一些悲观的。因为房价上行和下行的压力相互作用。下半年房地产调控的政策力度放松或者减小的可能性比较小。另外上海楼市刚性需求比较大,由于通货膨胀和负利率的影响,购房保值增值的需求是存在的。这两方面的作用力相对应,我们的房价把持一个平稳的状态,可能有微幅度上涨,房价下半年的变化不是很大。这个成交量来看,到了第三季度,改善性需求入市,对于上海来说总价500万或者1000万,中高档楼盘产品集中入市,在供应量放量的时候,肯定会带动成交量有所上升。如果成交量回暖,价格控制不住的话,可能在三季度末或者更早更严厉的调控可能出现。

【主持人:】我很好奇,上半年、下半年开发商在做一些什么事情。比如上半年在那边干什么。

【 赵炎:】我估计一季度、二季度基本上就是等和看,等着看这个政策是否会有变化。到了第三、第四季度,政策放松的可能性不是很大,就可能要跑量了,因为他要完成既定的销售目标,四季度他的压力比较大,会出现一些打折促销的活动。

【主持人:】也是集中在10月份?

【 赵炎:】对,这是传统成交放量的时期。

【主持人:】吴总有什么看法吗?

【 吴志辉:】我们首先看看开发企业。开发企业要分大中小来看,我们研究大的开发企业更加具备代表性。事实上上半年开发企业没闲着,万科上半年的报表,1-5月份销售额破了500亿,去年万科总销售额1081亿,他5个月左右,就完成了去年接近一半的目标。按照万科的推盘习惯,下半年是推盘量最大的。我们在这么严厉的情况下,万科这种龙头企业还保持着业绩正增长,这是什么原因呢?万科做了什么事儿呢?他推盘的变化,现在万科主推三线和四线。完成去年全年的均价是1.2万左右,今年不到1.2万,均价来看万科是降了不到5%。但是我们不能说万科降价,因为我们看中他三四线推盘量的变化比重上升,导致他价格的下跌,但是不代表降价。以前我们提城市化,现在是城市化下移,就是城镇化,未来三四线是发展的趋势。下半年来看,万科从三季度开始大量的推盘,因为万科今年的增长速度相比去年,今年销售额不会少于1300亿,就是比去年还要增长,万科依然朝着2000亿的目标计划着,而且这个目标是年初定的,我们就认为下半年那么多的盘,如果首先冲量就是冲三季度,三季度是极有可能出现价格波动的季度。同时我们经济也是最差的时候,所以购房者真的要抄底,我和宋总保持一样的观点,不要10月份抄,因为那个时候量太大了,最好是9月份购房比较合适。

【主持人:】您说了万科盘大部分集中在三四线城市,上海这边呢?

【 吴志辉:】就中国四个一线城市,北上广深,未来房价最保值的城市就是北京和上海,因为这四个城市所比拼未来是金融行业,北京是天然的政治中心,上海是金融中心,现在又提出了航运中心,上海这个城市房价高,但是要和东京、纽约城市相比也不高。而且这种高房价的确是将一部分人挤出了这座城市,但是我们还是看到上海依然是人口最大的地区之一,是2000多万了吧。还是会有不断的流动人口挤入城市,这是推动上海房价长期看好的最根本原因。这只是从刚需的角度来看,还没有考虑货币。

我们谈谈货币这个因素。2000年是13.5万亿,2005年是30万亿左右,2010年是72.5万亿,而且现在即使调控到这种程度,广义货币增速还有16%的增速。再过五年,M2总共就是131万亿。我们知道广义货币约等于房屋总市值,如果这个货币量化情况没有解决,我们五年后房屋总市值将比现在还要翻一番。

【主持人:】是不是要看齐香港的房价了。

【 吴志辉:】我觉得内地这种一线城市,你说上海会比香港差吗,就这种概念。而且这个调控什么时候取消呢,我想还是看下保障房。保障房今年一千万套,明年一千万套,后年是800万套。从后年开始,保障房的增速完全往下走了。中国投资这个东西主要还是靠房屋和基建设拉动。

【主持人:】我们不能从每年推一千万或者六百万来看。目前我们知道一千万的保障房开工到现在还没有。

【 吴志辉:】现在开工量全国下来不够30%,现在你可以看到地方融资平台再次开闸。但是这也会导致未来中国的债务问题。现在中央政府加地方政府的融资平台,总的负债占到了中国GDP超过50%了,国际红线60%。在中国,政府想要做的某样事情会做到的,事实上中国政府这种执行力来看还是可以的。现在最缺的就是钱,钱砸进去了什么都好干。

【主持人:】我们现在处于上海,比较关心的还是一二线城市,像上海两三年内限购不一定会被取消,房企肯定要面对转型,比如商业或者其他的转型模式。各位怎么样看待这个发展。今年上半年上海卖房子也不是非常的理想,还是比较稳定的,但是对于房企来说,再挤压一年左右的时间会出现一些问题。对于这个转型专家怎么样看待?

【宋会雍:】提房企转型,特别是业务结构来说。这个不是因为调控开始的,很早开发商就发现了这个问题,早就致力于转型,比如像万达一开始就做了,现在他已经做出了好几代产品。现在住宅面临比较严峻的调控局面,严格来说,商办这个区域也不是那么好进入的。去年调控以来,大家一直说商办是一个很好的投资领域,从市场来看,没有真正明显从住宅市场溢出的都跑到商业,我们看到的情况是看的少,买的少。他不会那么大规模的炒商办,他是抱着投机的想法,但是这个想法在商办是行不通的,商办拿到以后比较让它租金运营资金才有着落。这部分做住宅投机的人不会搞商业投资的,买了地不知道怎么运用,他自己不会看铺面。简单的投资学在商业领域是行不通的。我们看很多人看商铺,但是不买,哪怕开发商给他包租他也是不敢下手,因为他不会,没有这个技术力量。

是不是我们除了做商办外,这些从住宅市场溢出的资金没有去向了?不是的,高利贷就是其中之一。就是介入民间融资。比如这个钱抽出来,温州民间融资做得比较多,抽出来一年20%起步这个位置徘徊,他把这个钱放出去,而且他们那边的信用都是保证比较好的。这种情况下把钱放给投融资的机构就好了,在社会上叫做担保公司,放给那些人就可以了,你只管收钱就可以了,和住宅的投资差不多,也不用交税。

另外就是炒别的东西,炒古玩、炒各种药材或者粮食,总而言之不是所有的钱一头扎在商办里面。而且商办物业有一个特点,办公楼物业不会有多少单位拆分了卖给小三户,要么买几层,要么整栋收购,这是搞不来的。所以他们基本上没有机会进入这个领域的。开发商对于这点也有通晓了。他不想把所有的鸡蛋放在一个篮子里面,如果仅仅投资住宅,住宅市场面临调控,这种风险很大,我的资金链会受到制约。我们做商办会发现一个局面,商办一旦做起来,会把核心的物业自己持有,把周围的卖掉,回笼一部分资金,作为自己企业更充分的资金保障,他会不断的有一些租金回来。

我们开发企业很充分的在这块拿地、拍地,盖楼,然后再拿地,会发现一个问题,你将来所有挣的钱都给了政府,开发商赚来赚去就是手里的地,这个地值多少钱,有可能经过变化你这个地一文不值。而且开发商企业拿了地,有很多是捂盘十几年,有的是两三年开发掉。他发现两三年开发掉不如捂十几年挣的多,我如何能够借助一个通道更合理的捂这块地呢。商办,用商办就可以了。一个商办用地,在没有成熟的时候,比如这块荒地,你买了很便宜,但是你等它成熟,相当于这个地在升值,过两三年就涨到一万到两万了,和捂地是一个性质的。因为商办物业也面临地块升值的问题,很多人想明白了一定要把商办做起来,拿了这个地可以更充分的享受城市土地升值带来的收益。如果仅仅开发了卖掉也拿不到多少,这两者是有落差的。这样一种转型可以让企业的生命更加持久,而且可以更充分的享受城市土地升值带来的价值空间。通过这几点来说,我觉得开发企业往这方面走还是很对路的,不往这边走我都觉得很奇怪的。

另外就是转型的方向。从现在来说,国内的商办和综合体类的业态本身不是很成熟,如果研究国外的商业运营,他们的商业体验比我们国内商业体验丰富的多。不是说我们有万科,华侨城走在前面,剩下的企业没得选择,其实有很多选择。转型的方向不仅是集中在一个区域以购物为主或者以办公为主,其实还有很多,包括游乐、旅游都可以添加进去。关键是一点,企业如何寻找到合适企业发展的商业模式,毕竟在国内都是没有得到充分发展,选哪一种都有可能做好。

【主持人:】赵炎对于日后房企转型怎么看法?

【 赵炎:】其实房企转型,直接的原因就是由于成交量,市场表现不佳,包括新政,这是他转型的最直接原因。其实深层次的原因,房地产面临着一个发展模式转变,一个时代的要求。之前房地产开发、销售,这个模式已经难以为继了,如果你不转型的话,像这些现金流比较差的中小企业可能会退出这个模式了。这些大型的房企,目前也有市场转型的问题,他也是纷纷见风使舵,要主动转型。

【主持人:】现在是不是改革的节点呢?

【 赵炎:】他转型有很多原因的,我们“十二五”规划提到了经济转变模式,要提高三产,三产以服务业为主,住宅不会要求那么高,而是像商业这块发展。另外就是城市改变了之前的发展模式,现在各个城市发展并不像以前大量的突出住宅土地,而是突出商办和城市综合体,以这样的土地出让为主。这样也会要求房企转型。另外房企本身看到了这个市场是住宅市场,他也要为了分散风险进行多业态的发展,这样可以分散风险。这里有内外因综合形成的。房企如果转型的话,我简单来讲就是一个横向转型和纵向转型。横向转型就是各位提到的像商业地产、旅游地产、养老地产,多业态的发展转型。

我们看到万科、中粮、保利等都是在2010年和2011年高调的宣布要发展商业地产战略,他们把商业地产的投资定在总投资20-30%的量,实际上这个量是比较大的。但是商业地产和住宅地产的开发完全不一样,因为商业地产的资金要求比较高,住宅地产两年就可以回收资金,但是商业地产就需要七八年或者十年,对于负债率比较高的房企来说,怎么样能够维持这样的资金长时间的流出大于流入。另外就是资金的问题导致财富策略要有所转变。因为做商业地产和住宅地产完全不一样,做住宅地产我可以负债率达到70%、80%都没有问题,但是做商业达到这个数字肯定就要死掉的。再就是一个转型,从住宅转向商业,目前来说,住宅地产发展比较短,商业地产发展的更短,国内没有借鉴的模式。亚洲市场上有两种商业转型的模式大家比较公认,一个就是新加坡的轻资产的模式,另外就是香港重资产的模式。轻资产是以金融,利用外部强大的金融市场完成企业转型的。但是像香港的新鸿基为例,他转型花了15年完成这个转型,实际上通过内部的资金慢慢进行积累,11年的资金积累到了后面四年集中转型。集中转型的过程当中需要大量的资金维持的。如果对于国内来说的话,选哪一种呢?我觉得香港的模式比较适合我们。因为中国的金融市场毕竟还是不够发达的。国内房企的转型过程是比较长的,而且你要忍受很多痛苦。转型的过程当中收益率下降,扩张的速度下降,这是不是房企能够接受。

另外就是纵向转型,之前提到了把这个房企发展的重心从一线城市逐渐转向了政策稍微宽松一点,不限购的二三线城市。因为上一轮的城市化过程,使得一线城市的城市化率比较高了,达到了发达国家的水平。这一轮的城市化浪潮会席卷其他的二三线城市,房企可能利益这个机遇再全国化。我们从万科、绿城和恒大,他在全国的布局,三四线城市对于他们企业的贡献越来越大。我们可以总结一线城市企业做品牌宣传的,二三线城市是做利润的。

【主持人:】你认为这些房企是主动转型还是被动转型?

【 赵炎:】应该说他也不愿意转型的,因为转型会有很多风险,但是没办法。无论从主动还是被动,转型是一个必然的过程,更多的应该是主动,如果你不主动转型会被这个市场所淘汰。

【主持人:】吴总怎么看待房企转型这个话题?

【 吴志辉:】转型从09年开始,而不是现在有这个提法。09年中国商业地产进入了快速发展的轨道,有几个方面的因素。第一、商业地产为什么要搞大趋势呢,城镇化率超过了70%,搞商业地产的收益率比住宅好很多。因为城市化率过了70%,住宅越搞越少。商业地产需要周期长,客户培养周期长,导致现阶段进入商业地产要提前持有。现在城镇化率差不多49.7%这个阶段,50-60%这个阶段提前介入,就是大家提前介入这个市场,这是一个大趋势。第二、调控的原因,因为资金往商业地产跑。因为商业地产城市比较好,中国商业地产现阶段的模式还要分几种。

第一种就是纯粹的商业运营,像上海的国金中心。第二就是万达那种,他们就是卖。当然我们讨论的是商业运营这块,开发商自己持有这种模式。中国一些核心城市应该介入,特别是一线城市,特别是在北京和上海这种地方适合搞这种商业持有的商业地产,比如国金中心我觉得搞得特别好,和他的产业结构相关程度很高。另外从城市兴衰的角度来看,我们看了大城市,他的衰落不是那么容易,小城市的兴起,我们看看过去的历史,中国古代比较有名的故事,现在都很多还存在着,比如广州、西安、北京这些。越大的都市,它的未来衰落风险越低。上海很明显符合这个要求。所以,SOHO了潘石屹说SOHO中国的业务只在北京和上海分别占50%,人口也会不断的往这两个城市迁移。在这种城市,由于它的产业结构问题,带来的人群是搞金融、计算机,法律的,都是比较高收入的人群,这样才可以支撑商业地产的发展。另外这种商业地产的业态也要考虑一下,这个要看人均GDP的,人均GDP12000美金的时候是搞城市综合体非常适合的,如果是小于1000美金就超市,到6000美金可能搞便利店,这种商业的业态是不一样的。

【主持人:】这个6000是什么价?

【 吴志辉:】是指人均GDP,用美元衡量的。事实上上海就适合搞城市综合体。

【主持人:】谢谢各位,今天访谈到这里!

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